今年港股物企年中报发布时间比以往来得晚了一些。

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直到8月16日晚间，京城佳业（HK02210，股价2.90港元,市值4.25亿港元）才率先公布2023年上半年业绩。

中报显示，上半年京城佳业实现总收入约为8.88亿元，同比增加约33.4%；毛利约1.94亿元，同比增长23.9%；溢利约为0.62亿元，同比增长16%；股东应占溢利5868.3万元，同比增长11.91%。

从财务数据来看，上半年京城佳业的多项指标表现均优于去年同期。不过需要注意的是，尽管公司整体表现稳健，但应收账款或成为今后发展的隐忧。上半年，京城佳业应收账款约为8.6亿元，较2022年底的7.39亿元环比增加了16.64%，预计信贷亏损环比增长88.5%。

来源：京城佳业2023中报

持续下跌的毛利率

相比去年同期，京城佳业的业务板块有了明显变化，超过51%的在管面积为非住宅业态，而在去年同期该项占比仅为34.7%。不过，期内三大主营业务——物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务中，就有两项毛利率下跌，以至于整体毛利率下调。

具体来看，上半年京城佳业物业管理服务的毛利率约为20.5%，非业主增值服务的毛利率约为32.7%；与2022年同期相比，分别减少1.7个百分点和14.9个百分点。

来源：京城佳业2023中报

特别是相较大多物企依靠社区增值服务拉高毛利率，京城佳业该项业务毛利率却一直在低位徘徊，2023年中期仅为14.3%，相比去年同期增长了0.5个百分点。京城佳业的社区增值服务主要包括供热服务、车位运营服务、餐饮服务等。

基于物业管理服务和非主业增值服务毛利率的大幅下降，以及社区增值服务的低毛利率，从而导致京城佳业的整体毛利率也由去年同期的23.5%下降了1.7个百分点至21.8%。对此，京城佳业解释称，主要是由于业务规模的扩大导致人工、分包成本的增加以及新项目前期投入的成本增加导致。

但从过往水平看，京城佳业毛利率在行业内一直处于中下位置，2018-2022年分别为20.8%、19.8%、20.8%、22.3%、22.2%，均低于行业平均水平。

来源：京城佳业2023中报

对于物管业务占主流的物业公司来说，在管面积与营收密切相关。截至2023年6月30日，京城佳业管理面积约3910万平方米，较2022年6月30日增长约13.46%；报告期内新签约面积约250万平米，同比增长15.9%。

不过值得注意的是，今年上半年京城佳业对外拓展能力进一步加强，特别是在商业、公共及其他物业等业态领域持续发力。报告期内，来自第三方在管项目面积占比为45.9%，新增25个物业项目中来自第三方项目有19个，占比76.0%。而在2021年、2022年来自第三方项目的占比分别为40.2%、43.3%。

来源：京城佳业2023中报

应收账款仍是难题

尽管背靠国企北京城建，京城佳业的收入和盈利有了稳定增长，但依然被激增的应收账款所困扰。

截至2023年6月30日，京城佳业应收账款约为8.6亿元，较2022年底的7.39亿元增加了16.64%。

其中，来自公司关联方应收账款为2.23亿元，环比2022年底增长7.9%，同比增长48.2%；来自第三方应收账款则占了绝对的大头，总额6.37亿元，环比2022年底上涨了19.7%，同比增长47.6%。二者应收账款计提拨备同比增速是44.13%。

而本期业绩应收账款和其它应收账款预期信贷亏损科目，计提减值约2.04亿元，同比增长88.5%。

京城佳业在中报中指出，应收账款主要与物业管理以及提供予业主及物业开发商的相关服务所产生的收入有关，报告期内其他应收关联方款项为无抵押及不计息。

需要指出的是，应收账款存在着诸多风险，并不代表能够完全收回。如2022年1月1日，京城佳业应收账款就已确认信贷亏损2240万元，较2021年同期的970万元猛增了131.5%。此外，2022年全年为应收账款减值拨备8400万元，但到了今年上半年，仅半年时间该项减值拨备已增长至1.04亿元。

京城佳业表示，“所有应收账款及其他应收款项预计将于一年内收回或确认为开支。”